Gayrimenkul yatırım ortakları'nın ticari taşınmaz kiralarını belirleyen faktörlerin İstanbul örneğinde coğrafi bilgi sistemleri ve bulanık mantık yöntemleri ile mekansal analizi

Download
2010
Erol, Işıl
Ayşegül, Buket
1980’lerden bu yana hizmetler sektörü istihdama ve Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’ya yaptığı katkılar nedeniyle Batı ekonomilerinin en hızlı gelişen sektörü haline gelmiştir. Hizmetler sektöründeki büyümeye bağlı olarak, metropoliten alanlardaki ofis alanına olan talep ve ofis alanı inşaatı/arzı belirgin bir şekilde artış göstermiştir. Akademik literatürde ofis piyasası dinamiklerini inceleyen çok sayıda çalışma mevcuttur. Bu çalışmaları iki ana grupta toplamak mümkündür. Đlk gruptaki çalışmalar, ofis alanına olan talebi ve ofis alanı arzını belirleyen faktörlerin incelenmesine yönelik çalışmalardır. Đkinci grup çalışmalar ise, ofis kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörleri analiz eden çalışmalardır. Đkinci grup çalışmalar genellikle Amerika’daki ve Đngiltere’deki ofis piyasalarını inceleyen çalışmalardır ve son 25 yıldır önem kazanarak artmaktadır. Literatürde, Türkiye’deki ofis piyasalarının analizi ve özellikle ofis alanı kiralarının belirlenmesine yönelik sadece iki çalışma mevcuttur. Bu çalışmalardan ilkinde Ustaoğlu (2003) “hedonik fiyatlama” metodunu kullanarak Ankara’daki ofis alanı kiralarını belirleyen fiziksel ve sosyo-ekonomik faktörleri incelemiştir. Đkinci çalışma ise, Öven ve Pekdemir (2006) oldukça kısıtlı bir örnekleme (17 ofis binası) için “faktör analizi” metodunu kullanarak Đstanbul’daki ofis kira değerlerini belirleyen faktörleri incelemiştir. Önerilen projenin amacı; Đstanbul Merkezi Đş Alanı (MĐA)’nda, özellikle finans sektörünün (bankacılık, emlak ve sigorta işleri) kullandığı ofis alanları kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörlerin Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ve Bulanık Mantık (fuzzy logic) gibi gayrimenkul literatüründe oldukça yeni sayılan metodları kullanarak mekansal analizini yapmaktır. Projenin başında, ofis alanı örneklemesi için Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)’nın sahip olduğu Đstanbul’daki ofis alanları kullanılması hedeflenmiştir. Ancak, karşılaşılan veri sorunlarından dolayı Đstanbul Avrupa yakası MĐA’daki ofislerin kira değerlerini belirleyen faktörlerin belirlenmesi ve ofis kiralarının mekansal dağılımının incelenmesi amaçlanmıştır. Bu çalışma sonuçlarının ülkemiz gayrimenkul sektöründeki yerli ve yabancı kurumsal yatırımcıları oldukça yakından ilgilendiren bir konu olduğu açıktır. Bu proje kapsamındaki çalışmalarımızın uluslararası akademik literatüre, gayrimenkul sektörü yatırımcılarına ve gayrimenkul değerleme uzmanlarına önemli katkıları olacağı düşünülmektedir. Projenin temel katkıları şu şekilde özetlenebilir: Đstanbul MĐA’daki ofislerin kira değerlerinin mekansal dağılımının incelenmesi; kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyoekonomik ve konumsal faktörlerin ağırlıklı ortalamalarından Gayrimenkul Değerleme Endeksi (GDE) oluşturulması gayrimenkul sektörü yatırımcıları ve özellikle gayrimenkul değerlemesinden sorumlu ekpertiz şirketleri için oldukça önemlidir ve uygulamada yararlı sonuçlar verecektir. Đkinci olarak, projede kullanılacak olan metodların gayrimenkul değerleme literatürüne büyük katkısı olacağı şüphesizdir. Projenin ilk aşamasında kullanılması planlanan, CBS’ye dayalı gayrimenkul değerleme metodu Türkiye örneklerinde çok az çalışılmış bir analiz metodudur. Projenin ikinci aşamasında kullanılacak olan “bulanık mantık” metodu ise, ofis alanı kira değerlerinin belirlenmesinde Türkiye’deki ilk uygulama olacaktır. Bulanık mantık metodunun uluslararası gayrimenkul değerleme literatüründeki uygulamaları da çok sınırlı olduğundan, projeden elde edilecek sonuçların uluslararası literatüre önemli katkıları olması beklenmektedir. Son olarak, gayrimenkul sektörü gelişimi, gayrimenkul yatırım araçları (mortgage kredileri, GYO hisseleri) risk ve getiri analizi, gayrimenkul talebi ve arzı, ülkemizde özellikle akademik çerçevede, göreceli olarak oldukça az çalışılan konulardır. Gayrimenkul sektörü çalışmaları şehir planlama, ekonomi, finans, istatistik, matematik ve bilgi teknolojileri alanları arasında işbirliğini gerektiren disiplinlerarası çalışmalardır. Bu proje, ülkemiz gayrimenkul sektörü gelişiminde önemli yeri olan Đstanbul metropoliten alanındaki ofis alanı değerlerinin belirlenmesi konusunda oldukça kapsamlı ve yeni analiz tekniklerini kullanan interdisipliner nitelikte bir çalışma olacaktır.

Suggestions

The Causes and consequences of international capital flows: an empirical investigation
Taşdemir, Fatma; Özmen, Erdal; Department of Economics (2019)
During the recent decades, capital flows (CF) tended to substantially increase in advanced (AE), emerging market (EME) and developing economies (DE). CF have been found as amongst the main determinants of growth, business cycles in EME and DE (EMDE). We aim to investigate the main causes and consequences of CF in EME and EMDE. To this end, we first present some stylized facts for CF and their main components in AE, EME, DE and EMDE. The main determinants of capital inflows (CIF) in EME, is investigated in t...
A FTOPSIS based occupational health and safety risk management method for identifying optimal safety measures for building construction projects
Kılınç, Bora; Sönmez, Rifat; Department of Civil Engineering (2019)
The construction sector is based mainly on manpower, and it has high injury and death rate when compared to other sectors, particularly in developing countries, because of difficult working conditions, long working hours and lower qualification of workers. According to the research on occupational accidents, it has been found that the health and safety measures for prevention of accidents are always in the best interest of the company and which usually cost much less when compared with the costs of an accid...
Estimating the future role and success of the Istanbul Airport: a regional planning perspective
Karadoğan, Baran Can; Pınarcıoğlu, Mehmet Melih; Department of City and Regional Planning (2019)
Today, the aviation sector is considered as the driving force for the economies of countries, regions and cities and contributes not only to economic developments but also to social development. Every day, new air transport connections are being created all over the world and people's demand for air transport is growing. In order to get a share from the development of the aviation sector, which is a very important field in today's economies, countries all over the world are in harsh competition. Within the ...
Essays on procyclicality of fiscal policy and natural resource funds
Çiçekçi, Cumhur; Department of Economics (2021-9)
Fiscal policy in resource-rich economies, particularly with low institutional quality, faces some major challenges since their government expenditures depend on volatile resource income. Most of them have set up natural resource funds (NRFs) to clear away this dependency; however, the effectiveness of these funds is still under debate. Besides, large government expenditures financed by transfers from the funds are not sustainable and can entail serious risk for these economies. Hence, it is essential to inv...
Rethinking the implications of flexibilisation of labour markets:the case of home-based production in Tuzlucayir,Ankara
Metin, Şahin; Bedirhanoğlu Toker, Pınar; Department of Political Science and Public Administration (2009)
Flexibilisation of labour markets has been one of the significant outcomes of the neoliberal transformation processes in all over world. This development, which is indeed one of aims of the neoliberal reforms as well, has been comprehended differently by liberal Institutionalist and critical Marxist perspectives. According to the liberal Institutionalists, the flexibilisation of labour can generate positive results for labour, while for the scholars of Marxist tradition the flexibilisation of labouring proc...
Citation Formats
I. Erol and B. Ayşegül, “Gayrimenkul yatırım ortakları’nın ticari taşınmaz kiralarını belirleyen faktörlerin İstanbul örneğinde coğrafi bilgi sistemleri ve bulanık mantık yöntemleri ile mekansal analizi,” 2010. Accessed: 00, 2020. [Online]. Available: https://app.trdizin.gov.tr/publication/project/detail/TVRBek1UYzM.