Date

2010

Author

Erol, Işıl
Ayşegül, Buket

Metadata

Show full item record

This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 International License.

Item Usage Stats

120
views

104
downloads

Cite This

1980’lerden bu yana hizmetler sektörü istihdama ve Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’ya yaptığı katkılar nedeniyle Batı ekonomilerinin en hızlı gelişen sektörü haline gelmiştir. Hizmetler sektöründeki büyümeye bağlı olarak, metropoliten alanlardaki ofis alanına olan talep ve ofis alanı inşaatı/arzı belirgin bir şekilde artış göstermiştir. Akademik literatürde ofis piyasası dinamiklerini inceleyen çok sayıda çalışma mevcuttur. Bu çalışmaları iki ana grupta toplamak mümkündür. Đlk gruptaki çalışmalar, ofis alanına olan talebi ve ofis alanı arzını belirleyen faktörlerin incelenmesine yönelik çalışmalardır. Đkinci grup çalışmalar ise, ofis kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörleri analiz eden çalışmalardır. Đkinci grup çalışmalar genellikle Amerika’daki ve Đngiltere’deki ofis piyasalarını inceleyen çalışmalardır ve son 25 yıldır önem kazanarak artmaktadır. Literatürde, Türkiye’deki ofis piyasalarının analizi ve özellikle ofis alanı kiralarının belirlenmesine yönelik sadece iki çalışma mevcuttur. Bu çalışmalardan ilkinde Ustaoğlu (2003) “hedonik fiyatlama” metodunu kullanarak Ankara’daki ofis alanı kiralarını belirleyen fiziksel ve sosyo-ekonomik faktörleri incelemiştir. Đkinci çalışma ise, Öven ve Pekdemir (2006) oldukça kısıtlı bir örnekleme (17 ofis binası) için “faktör analizi” metodunu kullanarak Đstanbul’daki ofis kira değerlerini belirleyen faktörleri incelemiştir. Önerilen projenin amacı; Đstanbul Merkezi Đş Alanı (MĐA)’nda, özellikle finans sektörünün (bankacılık, emlak ve sigorta işleri) kullandığı ofis alanları kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörlerin Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ve Bulanık Mantık (fuzzy logic) gibi gayrimenkul literatüründe oldukça yeni sayılan metodları kullanarak mekansal analizini yapmaktır. Projenin başında, ofis alanı örneklemesi için Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)’nın sahip olduğu Đstanbul’daki ofis alanları kullanılması hedeflenmiştir. Ancak, karşılaşılan veri sorunlarından dolayı Đstanbul Avrupa yakası MĐA’daki ofislerin kira değerlerini belirleyen faktörlerin belirlenmesi ve ofis kiralarının mekansal dağılımının incelenmesi amaçlanmıştır. Bu çalışma sonuçlarının ülkemiz gayrimenkul sektöründeki yerli ve yabancı kurumsal yatırımcıları oldukça yakından ilgilendiren bir konu olduğu açıktır. Bu proje kapsamındaki çalışmalarımızın uluslararası akademik literatüre, gayrimenkul sektörü yatırımcılarına ve gayrimenkul değerleme uzmanlarına önemli katkıları olacağı düşünülmektedir. Projenin temel katkıları şu şekilde özetlenebilir: Đstanbul MĐA’daki ofislerin kira değerlerinin mekansal dağılımının incelenmesi; kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyoekonomik ve konumsal faktörlerin ağırlıklı ortalamalarından Gayrimenkul Değerleme Endeksi (GDE) oluşturulması gayrimenkul sektörü yatırımcıları ve özellikle gayrimenkul değerlemesinden sorumlu ekpertiz şirketleri için oldukça önemlidir ve uygulamada yararlı sonuçlar verecektir. Đkinci olarak, projede kullanılacak olan metodların gayrimenkul değerleme literatürüne büyük katkısı olacağı şüphesizdir. Projenin ilk aşamasında kullanılması planlanan, CBS’ye dayalı gayrimenkul değerleme metodu Türkiye örneklerinde çok az çalışılmış bir analiz metodudur. Projenin ikinci aşamasında kullanılacak olan “bulanık mantık” metodu ise, ofis alanı kira değerlerinin belirlenmesinde Türkiye’deki ilk uygulama olacaktır. Bulanık mantık metodunun uluslararası gayrimenkul değerleme literatüründeki uygulamaları da çok sınırlı olduğundan, projeden elde edilecek sonuçların uluslararası literatüre önemli katkıları olması beklenmektedir. Son olarak, gayrimenkul sektörü gelişimi, gayrimenkul yatırım araçları (mortgage kredileri, GYO hisseleri) risk ve getiri analizi, gayrimenkul talebi ve arzı, ülkemizde özellikle akademik çerçevede, göreceli olarak oldukça az çalışılan konulardır. Gayrimenkul sektörü çalışmaları şehir planlama, ekonomi, finans, istatistik, matematik ve bilgi teknolojileri alanları arasında işbirliğini gerektiren disiplinlerarası çalışmalardır. Bu proje, ülkemiz gayrimenkul sektörü gelişiminde önemli yeri olan Đstanbul metropoliten alanındaki ofis alanı değerlerinin belirlenmesi konusunda oldukça kapsamlı ve yeni analiz tekniklerini kullanan interdisipliner nitelikte bir çalışma olacaktır.

URI

https://app.trdizin.gov.tr/publication/project/detail/TVRBek1UYzM
https://hdl.handle.net/11511/50379

Collections

Department of Economics, Project and Design